Jak řešit (skryté) závady u koupeného bytu...

I na bytech se mohou vyskytnout závady. Proto je dobré vědět, jak tyto závady řešit s prodávajícícm.

Pokud si koupíte byt od developera, tak můžete na byt získat záruku dva roky nebo i více. Pozor, tato záruka nemusí vycházet ze zákona, protože podle některých právních výkladů byt není standardní spotřební zboží. Důrazně doporučujeme u nového bytu délku záruční doby uvést do kupní smlouvy, protože výsledek případného soudního sporu o záruku mezi developerem a kupujícím není zcela jednoznačný.

Ještě horší pro kupujícího je situace je koupení tzv. second-handového bytu. Ten může být zrekonstruovaný, ale v žádném případě dle zákona klasickou záruku nezískáte. Záruka není úplně vyloučena, ale muselo by to být jasně uvedené v kupní smlouvě. To prodávající není většinou ochoten udělat.

Můžete ale na prodávacím uplatit reklamaci takzvané skryté závady. Tento problém řeší aktuálně platný Občanský zákoník v paragrafu 500 a dalších. Prodávající v tomto případě neodpovídá za vady, které byly při převzetí bytu zjevné. Pokud je například rozbité okno a toto okno je normálně vidět, lze velmi obtížně uplatit reklamaci na skrytou závadu. Závada byla jasně zjevná. Z toho existuje výjimka, pokud by prodávající bytu ujistil kupujícího, že byt je bez (jakýchkoliv) vad.

Je nutné si uvědomit, že nejde o záruku. Pokud je bytě třeba varná deska, která je době prodeje funkční a za 3 měsíce se porouchá, nejde o skrytou závadu. Prodávající tedy pouze odpovídá za závady, které měl byt v době prodeje. Mohou se samozřejmě projevit i později. Odpovědnost za vady je pro prodávajícího tzv. objektivní. To znamená, že není podstatné, zda o vadách prodávající věděl, či nikoliv.

Velmi důležitou je lhůta šesti měsíců. Kupující musí uplatit u prodávajícího reklamaci na skrytou závadu do šesti měsíců od koupě bytu.

Tato odpověď byla vypracována pro širokou veřejnost pracovníky firmy Neocortex s.r.o. Jde o součást FAQ - Odpovědi na často kladené otázky. Přestože jsme věnovali maximální úsilí, aby všechny informace byly bezchybné a úplné, nemůžeme bohužel vyloučit chybu. V případě, že máte jakékoliv dotazy nebo připomínky, neváhejte nám je sdělit. Pokud máte nějakou otázku, týkající se koupě nemovitostí a nemůžete jí v tomto FAQ nalézt, napište nám a mi se otázku pokusíme zpracovat.

Komentáře čtenářů k této stránce

Komentář od: Jana Šroubková | 2013-06-20

Dobrý den, koupila jsem si byt a po 2 měsících se objevila obrovská vlhkost v celým bytě. Mám mokré fleky na zdech. Nevím zda mohu od smlouvy odstoupit, prosím poradtě. Byt jsem koupila přes realitku a tam mi nezvedají telefon, takže komunikace s realitkou žádná. Děkuji předem za odpověd Šroubková.

Děkuji za Váš dotaz paní Jano, jak postupovat v případě skrytých závad je popsáno výše v tomto článku.  Na realitní kancelář nemá smysl se obracet. Doporučeným dopisem se obraťte na prodávajícího a požádejte ho o odstranění závad. Odstoupení od kupní smlouvy je možné, ale poměrně složité a bude zřejmě vyžadovat z Vaší strany právníka.

Důvodů zvýšené vlhkosti může být spousta. Zjištění příčiny zvýšené vlhkosti není snadné a často vyžaduje konzultaci se skutečným odborníkem.

Komentář od: Z.Š. | 2015-01-14

Dobrý den,v lednu 2014 jsem koupila byt po 1.majitelce,novostavba z roku 2008.Při nové výmalbě bytu se však projevila nadměrná vlhkost(mokré stěny,barva stékala)původní nátěr byl totiž fasádní barvou,která tyto problémy skryla.Teď se věci mají tak,že se všude v bytě opakovaně dělá plíseñ,která je už i ve vzduchu a byt je nadměrně vlhký(kolem68)správce domu potvrdil,že je to všem známo,navíc z jedné steany není zateplen vůbec.Bývalá majitelka se o tomto nezmínila ani slovem(může potvrdit 3.strana,která byla vždy přítomna)
Otázka zní-jak mám postupovat a jaká je šance dostat od majitelky část peněz z ceny bytu zpět aby pokryla náklady na odstranění problému?Odhad je cca 150000,-Prosím o radu,děkuji, <jméno tazatelky odstraněno>

Dobrý den paní Š.,
 
Pokud nemáte v kupní smlouvě řešenu záruku, tak zákonnou záruku na skryté vady jste pro šesti měsících propásla. Přesto je možné písemně požádat původního majitele o nápravu. Věc by měl po předložení všech dokladů posoudit právník.

Z hlediska technického řešení Vám navrhuji, aby jste všechna okna v bytě otevřela na mikroventilaci. Vysoká vlhkost je v u nových staveb naprosté většině způsobena nedostatečným větráním. Moderní plastová okna, pokud je tam máte, jsou téměř neprodyšná a v bytě vzniká hodně vlhkosti (vaření, koupání, praní, pocení,...), která namá kam odejít. Teprve, pokud závada bude trvat i po řádném větrání, pozvěte si odbornou (!!!) firmu s dobrými referencemi. Závada též může být způsobena na společných prostorách (např. fasáda). řešení je potom na SVJ.

Komentář od: Radek Novotný | 2019-03-24

Dobry den, resim ted jeden problem ohledne dlazby kterou ma muj soused nademnou polozenou. Dlazba nema zvukovou izolaci a je neodborne polozena.Hluk ktery se siri z dlazby k nam je nesnesitelny a jsem si jist ze dlazba nespluje hlukove normy.

Soused ktery bydli nad nama tuto nemovitost poridil pred mesicem a zrejme o teto vade vubec nevi kdyz nemovitost kupoval.Jak mame spolecne postupovat aby on se domohl nejakeho sveho prava kdyz o teto vade vubec nevedel? Mame si nejdrive pozvat firmu ktera zmeri krocejovou nepruzvucnost abychom meli nejaky doklad o ktery by jsme se opreli a na zaklade tohoto dokumentu soused bude kontaktovat prodavajiciho aby sjednal napravu? Ma sanci uspet vymoci nejakou slevu z kupni ceny bytu?

Dekuji za radu N.